北京拆迁赔偿专业律师

未办理抵押登记手续的房产抵押合同效力

发布时间:2018年1月23日 北京拆迁赔偿专业律师  
  2006年4月,李某(女)、葛某(二人是夫妇)来到某典当有限责任公司申请借款。二人以李某的名义填写了抵(质)押典当申请书,承诺用李某在该市某处房产的房产证作为抵押向典当公司借款2万元,期限三个月,并约定如不能按时偿还,抵押人同意拍卖抵押物偿还借款及相关费用。但该抵押未到有关部门办理手续,且该当票当户签章栏“李某”并非由其本人书写。
  当月27日,典当公司留取了李某提供的房产证,并扣下综合费用1920元后,即由李某、葛某夫妇支取借款18080元。期限届满后,典当公司多次找李某催款,李某归还了3000元后,双方达成了一份新的还款协议。此后,李某夫妇再未还款。典当公司遂将其告上法庭,要求归还剩余款项。法院审理后认为,虽然本案以“典当”纠纷的形式出现,但原、被告的行为不符合典当的法律要件,本案实为借款合同纠纷。原、被告未就李某的房产进行抵押登记,双方不存在抵押权利和义务法律关系。但被告夫妇曾于“典当”期限将要届满时向原告还款3000元,后又与原告达成了还款协议,故依法应当向原告履行还款义务。法院据此判决二被告偿还典当公司借款15080元及利息。请问:法院为什么说他们之间的行为不符合典当的法律要件?还有当事人已经签订了抵押合同,为什么又说无效呢?
  答:本案审理中涉及的焦点问题是在原、被告之间存在何种法律关系(借款、典当还是抵押)以及相应的法律关系效力如何。
  首先,在原、被告间存在借款法律关系应无异议。
  鉴于原告实际向被告给付的借款为18080元,以及被告已还款3000元的事实,应认定被告仍欠原告借款本金为15080元,被告应偿还该借款本金及相应利息。
  其次,根据原、被告约定的“用被告的房产证作为抵押向原告借款2万元,期限三个月……如不能按时偿还,抵押人同意拍卖抵押物偿还借款及相关费用”之事实,虽然该约定是出现在《抵(质)押典当申请书》中,但仍应认定双方的真实意思表示为成立相应的抵押法律关系,而非典当法律关系或者是以该房屋作为典物的出典行为。其理由为:
  一、我国民法中的典权是指典权人支付典价,对他人的不动产进行占有、使用、收益的物权。典权作为用益物权的一种,并不具有为相应的债权提供担保的法律属性,并非担保物权,因此与双方当事人希望以该房屋作为借款担保的真实意思表示不符,况且原告并不实际占有该房屋的事实也明显与上述典权的法律特征不符;
  二、根据《典当管理办法》的规定,典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。虽然根据该部门规章的规定,典当行的经营业务包括房地产的抵押典当业务,但应该说“典当”并非法律意义上的一种独立的法律关系,况且即使根据《典当管理办法》的上述规定,房地产典当业务的本质法律属性亦为抵押法律关系。
  最后,原、被告签订的以该房屋为抵押物的抵押合同应当生效。
  根据我国担保法的规定,以房地产作为抵押财产的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十九条规定,以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。同时,第五十九条也规定,当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。本案中,因作为抵押物的房屋虽然未在房地产管理机关办理抵押登记手续,但仍然具有产生抵押权生效的法律后果,即原告对被告所有的该房屋并不享有法律意义上的优先受偿权。当然,房屋抵押权人不能以该抵押权对抗第三人行使债权。
  相关法条:
  《中华人民共和国担保法》第三十三条 本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
  第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。
  《中华人民共和国合同法》第二百条 借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
  《典当管理办法》第三条 本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
  第二十五条规定,经批准,典当行可以经营下列业务:房地产(外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外)抵押典当业务;
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
  第四十九条 以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。
  当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。
  第五十九条 当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。


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