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农民房屋抵押贷款

发布时间:2018年7月6日 北京拆迁赔偿专业律师  
  农村问题专家指出,安徽以农房产权登记为基础探索农村住房抵押贷款,是保障农民的住房财产权的重要制度创新,有望以农村住房的抵押而实现农村宅基地的市场化流转。
  安徽省将建立并实施农民住房产权登记制度,农户获得建设部门发放的房屋所有权证后,有望以农村住房作抵押获银行贷款。4月8日,在安徽“全省建设工作会议”上,安徽省建设厅厅长倪虹提出以上设想,以“使农民拥有更多的财产性收入”。
  安徽省建设厅村镇建设处一位官员告诉《财经》记者,安徽省建设厅已就农民住房产权登记做了长时间调研,目前该厅已初步制定“农村住房登记管理办法”,主要目的是为了盘活农民住房资产,并使之变为“资本”,深化农村改革,增加农民收入。
  据了解,该省建设厅正在与金融监管部门、土地管理部门协调,完善农民住房抵押贷款的实施方案。该方案可能在安徽省一些具备条件的县市或乡镇先行试点,更大范围的改革将视试点的效果和各方面的反馈而定。
  农村问题专家指出,安徽以农房产权登记为基础探索农村住房抵押贷款,是保障农民的住房财产权的重要制度创新,有望以农村住房的抵押而实现农村宅基地的市场化流转。同时,农民住房抵押对解决农民贷款难也具有重大意义。
  中国目前实行城乡分割的房地产制度,城市土地归国家所有,但居民和企业可购买国有土地使用权。由此,城市居民的住房经由建设部门发放房屋所有权证、国土部门发放国有土地使用权证后,可进入市场交易。
  而在农村,中国现行法律和政策规定,农民宅基地属于集体所有,只能在本村流转,造成农民住房长期不可交易,相应的房屋权属登记系统也极为滞后。近年来,随着城市化的快速发展,农民住房和宅基地自发流转甚多,引发诸多矛盾。
  据安徽省建设厅官员介绍,目前除了一些小城镇,安徽省农民的住房大多没有房产证。由于缺乏合法的产权登记,农民住房无法实现市场化交易,自然也不能抵押。随着大量农民进城务工和定居,大量农房闲置而不能交易,造成农村资产的巨大浪费。
  按照安徽省上述改革思路,首先,要按照城乡一体化的原则“推进集体土地房屋权属登记”,给农村居民发放房屋所有权证。其次,农民有权以房屋所有权为抵押品,从银行获得贷款。安徽省的该项试点主要目标是扫清农民住房抵押贷款的基础性障碍。
  对于以住房抵押贷款的农民,如果不能如期还款,农民的住房应该如何处置?前述安徽省建设厅村镇建设处官员解释说,一旦银行实行了抵押权,可能会把该农村住房出售以收回贷款。按照受让对象的不同,可分为两种情况:如果是本村农户受让住房,按照现行土地管理的相关法律,该住房及宅基地产权随之转移;如果是城市居民受让该农村住房,房屋所有权变更后,相应的宅基地应依法由集体所有变为国家所有,由受让人享有土地使用权。
  上述官员也认为,在试点初期,农民因不能如期还款而被收回房屋的比例会很低,因为农民也是理性的,轻易不会以房屋抵押。同时由于是“先行试点”,一旦银行实现了抵押权,也可根据实际情况探索新的政策措施。而试点的好处就在于“能放能收”“成本较低”。
  专家指出,目前中国农民最值钱的资产有两个:一是农村承包权,一是宅基地使用权。依照《物权法》,这两个都被定义为“用益物权”,也就是说,事实上就是农民的财产。但是目前现行法律却规定两者都不能抵押,事实上等同于限制了农民的财产权利。
  由此,土地学者指出,安徽省的上述改革,亟须全国性的制度性改革支持。在农地产权制度缺乏突破的当前,如果安徽有关方面能及时制定农房抵押权实现后的后续政策、平衡改革试点与现行土地管理法律的潜在冲突,可为全国农地制度改革提供“样本”。
  安徽省是中国的农业大省,也是中国农村改革的发源地,30年来,安徽省的农村改革一直走在中国前列。始于2000年、终于2006年的农村税费改革,也是先行在安徽试点,最后引致全国取消农业税。


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